คำถามที่พบบ่อยเรื่องขายฝากที่ดิน
ตอบครบ 20 ข้อ

ขายฝากที่ดิน คืออะไรกันแน่?

ขายฝากคือการขายที่ดินโดยมีข้อตกลงว่าจะซื้อคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน แต่ผู้ขายฝากยังมี "สิทธิไถ่" ที่กฎหมายคุ้มครองไว้ เมื่อนำเงินต้นพร้อมผลประโยชน์ตอบแทนไปไถ่ถอนตามกำหนด กรรมสิทธิ์จะกลับคืนมาเหมือนเดิม อ่านฉบับเต็มได้ที่ ขายฝากที่ดิน คืออะไร

ขายฝากต่างจากจำนองอย่างไร?

จุดต่างที่สำคัญที่สุดคือกรรมสิทธิ์ — จำนองที่ดินยังเป็นชื่อเจ้าของเดิม เจ้าหนี้ได้แค่สิทธิยึดหลักประกัน ส่วนขายฝากโอนกรรมสิทธิ์ไปเลยชั่วคราว ผลคือขายฝากได้วงเงินสูงกว่าและอนุมัติเร็วกว่า แต่ก็เสี่ยงกว่าเพราะถ้าไม่ไถ่ถอนตามกำหนด ที่ดินหลุดทันทีโดยไม่ต้องฟ้องบังคับคดี

ขายฝากที่ดินผิดกฎหมายไหม?

ไม่ผิด ขายฝากเป็นสัญญาที่ระบุไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมี พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 คุ้มครองเพิ่มอีกชั้น สิ่งที่ผิดกฎหมายคือการทำสัญญานอกระบบที่ไม่จดทะเบียนกรมที่ดิน หรือคิดดอกเบี้ยเกินเพดาน

ขายฝากที่ดินแล้วยังใช้ที่ดินต่อได้ไหม?

ได้ หากตกลงกันไว้ในสัญญา แม้กรรมสิทธิ์จะโอนไปชั่วคราว แต่ในทางปฏิบัติผู้ขายฝากส่วนใหญ่ยังอยู่อาศัยหรือทำเกษตรบนที่ดินต่อได้ตลอดอายุสัญญา — โดยเฉพาะกรณีที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยซึ่งกฎหมายปี 2562 คุ้มครองสิทธิครอบครองไว้ให้ ควรระบุเงื่อนไขนี้เป็นลายลักษณ์อักษรก่อนจดทะเบียนเสมอ

ขายฝากได้เงินกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมิน?

โดยทั่วไปอยู่ที่ 40–70% ของราคาประเมิน ที่ดินติดถนนใหญ่ในทำเลเมืองอาจได้ถึง 60–70% ส่วนที่ดินตาบอด ที่ดินห่างไกล หรือที่ดินที่ขายต่อยาก มักได้ราว 40–50% เพราะผู้รับซื้อฝากต้องเผื่อความเสี่ยงในการขายทอดตลาด ดูวิธีคำนวณที่ ขายฝากที่ดินได้วงเงินเท่าไหร่

ดอกเบี้ยคิดสูงสุดเท่าไหร่?

กฎหมายกำหนดเพดานไว้ ไม่เกิน 15% ต่อปี หรือประมาณ 1.25% ต่อเดือน ในทางปฏิบัติดีลส่วนใหญ่อยู่ที่ 12–15% ต่อปี ถ้าเจอผู้เสนอดอกเบี้ยเกินนี้ ให้ถือเป็นสัญญาณอันตรายทันที รายละเอียดครบที่ ขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่

ค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินมีอะไรบ้าง?

หลักๆ คือ ค่าจดทะเบียน 2% ของราคาประเมิน และ อากรแสตมป์ 0.5% ของวงเงินขายฝาก บวกกับภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เฉพาะกรณีถือครองไม่ถึง 5 ปี และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง ปกติผู้ขายฝากเป็นผู้ออก แต่ตกลงแบ่งกับผู้รับซื้อฝากได้

ต้องจ่ายอะไรล่วงหน้าก่อนได้ดีลไหม?

ไม่ต้องจ่ายอะไรทั้งสิ้น การประเมินวงเงินและการจับคู่นักลงทุนควรฟรี ค่าใช้จ่ายทั้งหมดเกิดขึ้น ณ วันจดทะเบียนที่กรมที่ดินเท่านั้น ใครก็ตามที่เรียก "ค่ามัดจำ" "ค่าเปิดเรื่อง" หรือ "ค่าดำเนินการ" ก่อนได้ดีล ให้ตัดจบทันที นี่คือรูปแบบหลอกลวงที่พบบ่อยที่สุด

จ่ายดอกเบี้ยแบบไหนได้บ้าง?

มี 3 รูปแบบหลัก — รายเดือน (นิยมที่สุด ภาระต่อเดือนคงที่), รายไตรมาส และ รวมจ่ายทีเดียวตอนไถ่ถอน แบบสุดท้ายเหมาะกับคนที่รู้ว่าจะมีเงินก้อนเข้ามาแน่นอน แต่ต้องเตรียมยอดรวมไว้ให้พอ เพราะดอกเบี้ยสะสมทั้งงวดจะบวกเข้ากับเงินต้น

ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง?

ชุดพื้นฐานคือ บัตรประชาชน + ทะเบียนบ้าน (ตัวจริงพร้อมสำเนาอย่างละ 2 ใบ), โฉนดที่ดินตัวจริง, ใบเสร็จภาษีที่ดินปีล่าสุด และหากสมรสแล้วต้องมีทะเบียนสมรสพร้อมหนังสือยินยอมคู่สมรส ดู checklist เต็มที่ เอกสารที่ต้องเตรียมสำหรับขายฝาก

ขั้นตอนทั้งหมดใช้เวลากี่วัน?

ปกติ 3–7 วันนับจากตกลงเงื่อนไข โดยแบ่งเป็นประเมินราคา 1 วัน ตกลงเงื่อนไขและเตรียมเอกสาร 1–3 วัน และวันจดทะเบียนที่กรมที่ดินซึ่งใช้เวลาเพียง 2–4 ชั่วโมงแล้วรับเงินในวันเดียวกัน อ่านทีละขั้นได้ที่ ขั้นตอนการขายฝากที่ดิน

ทำสัญญาที่บ้านหรือที่สำนักงานทนายได้ไหม?

ไม่ได้เด็ดขาด สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดินเท่านั้น มิฉะนั้นสัญญาเป็นโมฆะ ถ้ามีใครชวนเซ็นสัญญานอกสถานที่แล้วบอกว่า "ค่อยไปจดทีหลัง" ให้ปฏิเสธทันที

น.ส.3 หรือที่ดินที่ไม่มีโฉนด ทำได้ไหม?

น.ส.3 และ น.ส.3 ก. ทำขายฝากได้ เพราะเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่จดทะเบียนนิติกรรมได้ แต่วงเงินมักต่ำกว่าโฉนด (น.ส.4 จ.) ราว 10–20% เพราะขายต่อยากกว่า ส่วนเอกสารประเภท ส.ป.ก. หรือภ.บ.ท.5 ทำขายฝากไม่ได้ ดูรายละเอียดที่ ขายฝากที่ดิน น.ส.3 ได้ไหม

สัญญาขายฝากทำได้นานสุดกี่ปี?

อสังหาริมทรัพย์กำหนดได้ ไม่เกิน 10 ปี ส่วนกรณีที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยตาม พ.ร.บ. ปี 2562 กำหนดขั้นต่ำไว้ที่ 1 ปี เพื่อป้องกันการทำสัญญาสั้นเกินไปจนผู้ขายฝากหาเงินไถ่ถอนไม่ทัน ในทางปฏิบัติดีลส่วนใหญ่ทำที่ 1 ปีแล้วต่อสัญญาเป็นรอบๆ

ต่อสัญญาหรือขยายเวลาได้ไหม?

ได้ ถ้าผู้รับซื้อฝากยินยอม โดยต้องทำก่อนวันครบกำหนดและไปจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่ที่กรมที่ดินให้เรียบร้อย ห้ามตกลงกันปากเปล่า เพราะถ้าเลยกำหนดไปแล้วแม้แต่วันเดียว กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที ทั้งนี้รวมทุกครั้งที่ขยายแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี

ไถ่ถอนก่อนกำหนดได้ไหม เสียค่าปรับหรือเปล่า?

ไถ่ก่อนกำหนดได้เสมอ เป็นสิทธิของผู้ขายฝาก ส่วนเรื่องค่าปรับขึ้นอยู่กับข้อตกลง — ดีลส่วนใหญ่ไม่มีค่าปรับ แต่บางรายกำหนด "ดอกเบี้ยขั้นต่ำ" เช่น 3–6 เดือน ควรถามให้ชัดและระบุในสัญญาตั้งแต่แรก โดยเฉพาะถ้าคุณวางแผนจะรีไฟแนนซ์เข้าธนาคารในไม่กี่เดือน

ต้องเตรียมเงินไถ่ถอนเท่าไหร่?

ยอดไถ่ถอน = เงินต้น + ผลประโยชน์ตอบแทน (ดอกเบี้ย) ที่ค้างอยู่ บวกค่าธรรมเนียมจดทะเบียนไถ่ถอนอีกเล็กน้อย ตัวอย่าง: ขายฝาก 1 ล้าน ดอกเบี้ย 15% ต่อปี จ่ายดอกรายเดือนครบทุกงวด ยอดไถ่คือ 1 ล้านบาทถ้วน แต่ถ้าไม่เคยจ่ายดอกเลย ต้องเตรียม 1.15 ล้าน ดูวิธีคำนวณละเอียดที่ เตรียมเงินไถ่ถอนเท่าไหร่

ถ้าไม่มีเงินไถ่ถอนตอนครบกำหนดจะเป็นอย่างไร?

นี่คือความเสี่ยงที่แท้จริงของขายฝาก — กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์ทันที ไม่ต้องฟ้องบังคับคดี ไม่มีการขายทอดตลาดเพื่อคืนส่วนต่าง ทางออกต้องทำก่อนถึงกำหนด: ขอขยายสัญญาล่วงหน้า 1–2 เดือน หาผู้รับซื้อฝากรายใหม่มารีไฟแนนซ์ หรือขายที่ดินในตลาดปกติแล้วนำเงินมาไถ่

ต้องเช็คเครดิตบูโรหรือมีสลิปเงินเดือนไหม?

ไม่ต้องทั้งคู่ ขายฝากพิจารณาจากมูลค่าที่ดินเป็นหลัก ไม่ดูประวัติเครดิต ไม่ต้องมีรายได้ประจำ ไม่ต้องมีผู้ค้ำ นี่คือเหตุผลที่คนติดบูโรหรืออาชีพอิสระเลือกทางนี้ — แต่ก็แลกมากับดอกเบี้ยที่สูงกว่าธนาคาร เทียบข้อดีข้อเสียได้ที่ ขายฝากที่ดิน vs กู้ธนาคาร

สัญญาณอันตรายที่ต้องถอยทันทีมีอะไรบ้าง?

จำ 5 ข้อนี้ไว้ — (1) เรียกเก็บเงินล่วงหน้าก่อนได้ดีล (2) เลี่ยงหรือผัดผ่อนการจดทะเบียนที่กรมที่ดิน (3) ให้เซ็นเอกสารเปล่าหรือหนังสือมอบอำนาจแบบไม่กรอกข้อมูล (4) เร่งรัดให้ตัดสินใจภายในวันนี้ (5) ไม่ยอมเปิดเผยตัวตนผู้รับซื้อฝากตัวจริง เจอข้อใดข้อหนึ่งให้หยุดทันที