ขายฝากที่ดิน ต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง?
Checklist ครบจบ (ฉบับปี 2569)

หนึ่งในเหตุผลที่ขายฝากที่ดินมีขั้นตอนที่ดูซับซ้อน คือ เอกสารเยอะ และพลาดข้อใดข้อหนึ่งอาจทำให้เดินทางไปกรมที่ดินเสียเที่ยว บทความนี้รวม checklist เอกสารทั้งหมดให้ครบในที่เดียว — แบ่งตามหมวด ใช้พิมพ์เก็บไว้เป็น checklist เลยก็ได้

📋 หมวดที่ 1: เอกสารตัวเจ้าของที่ดิน (ผู้ขายฝาก)

• บัตรประจำตัวประชาชน ตัวจริง + สำเนา 2 ใบ — ต้องไม่หมดอายุ ถ้าหมดอายุไปทำใหม่ที่อำเภอ/เขตก่อน
• ทะเบียนบ้าน ตัวจริง + สำเนา 2 ใบ — ทะเบียนบ้านที่มีชื่อตัวเองอยู่ ไม่จำเป็นต้องเป็นทะเบียนบ้านที่ดินผืนนี้
• ใบสำคัญการสมรส (ถ้าจดทะเบียนสมรส) — สำคัญมาก เพราะเกี่ยวข้องกับสินสมรส
• ใบสำคัญการหย่า / ใบมรณะคู่สมรส (ถ้าเคยจดสมรสแต่หย่าหรือคู่สมรสเสียชีวิต) — กันสับสนเรื่องสิทธิ
• หนังสือยินยอมจากคู่สมรส — ถ้าคู่สมรสไม่สามารถมาด้วยตนเองได้ ต้องไปทำที่อำเภอ/เขตก่อนล่วงหน้า

🏞️ หมวดที่ 2: เอกสารเกี่ยวกับที่ดิน

• โฉนดที่ดิน ตัวจริง — รูปแบบ:
  • นส.4 จ. — โฉนดที่ดิน (รูปแบบใหม่สุด รับขายฝากได้ครบ)
  • นส.3 ก. — หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (รับขายฝากได้)
  • นส.3 — หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (รับได้แต่วงเงินอาจต่ำกว่า)
  • สปก. — ขายฝากไม่ได้ตามกฎหมาย
• หลักฐานการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ภดส.7) ปีล่าสุด — แสดงว่าไม่มีภาษีค้าง
• หนังสือรับรองการประเมินราคา (ถ้ามี) — กรณีต้องการ proof ราคา
• ทะเบียนบ้านในที่ดิน (ถ้ามีสิ่งปลูกสร้าง) — แสดงว่าไม่มีคนอาศัย/พักอาศัย

🏢 หมวดที่ 3: กรณีพิเศษ — นิติบุคคลเป็นผู้ขายฝาก

ถ้าเจ้าของที่ดินเป็นบริษัท/หจก. ไม่ใช่บุคคลธรรมดา ต้องเพิ่มเอกสารเหล่านี้:

• หนังสือรับรองบริษัท อายุไม่เกิน 30 วัน (จากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า)
• รายงานการประชุมกรรมการ ที่อนุมัติการขายฝากครั้งนี้ — ระบุชัดเจนว่าใครเป็นผู้มีอำนาจลงนาม
• บัตรประชาชน + ทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจ
• ตรายางบริษัท (ถ้ามี) — บางบริษัทระบุในหนังสือรับรองว่าต้องประทับตรา
• หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามอบให้คนอื่นแทน) + ติดอากรแสตมป์ 30 บาท

👥 หมวดที่ 4: กรณีพิเศษอื่นๆ

มีผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วม (เช่น พี่น้อง / ครอบครัว)

ผู้ถือกรรมสิทธิ์ทุกคนต้องมาเซ็นที่กรมที่ดิน — หรือทำหนังสือยินยอม + มอบอำนาจล่วงหน้า

เจ้าของที่ดินเสียชีวิตและกำลังจัดการมรดก

ต้องจัดการมรดกให้เรียบร้อยก่อน (โอนชื่อมาเป็นทายาท) แล้วค่อยทำขายฝาก ไม่สามารถข้ามขั้นได้

เจ้าของที่ดินเป็นชาวต่างชาติ

ตามกฎหมายไทย ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินไม่ได้ ดังนั้นกรณีนี้แทบไม่เกิด ยกเว้นกรณีพิเศษภายใต้ BOI

💰 หมวดที่ 5: ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียม

ค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินคิดในอัตรามาตรฐาน — ปกติเป็นผู้ขายฝากที่จ่าย (ตกลงกันได้):

• ค่าจดทะเบียนขายฝาก: 2% ของราคาประเมินที่ดิน
• ค่าอากรแสตมป์: 0.5% ของวงเงินขายฝาก
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% — เฉพาะกรณีถือครองที่ดินไม่ถึง 5 ปี
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: คำนวณจากราคาประเมิน ตามตารางอัตราภาษีก้าวหน้า
• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน: 100-200 บาท (เล็กน้อย)

ตัวอย่างคำนวณ: ที่ดินราคาประเมิน 5 ล้านบาท ขายฝากวงเงิน 3.5 ล้าน

• ค่าจดทะเบียน: 5,000,000 × 2% = 100,000 บาท
• อากรแสตมป์: 3,500,000 × 0.5% = 17,500 บาท
• รวมประมาณ: 117,500 บาท (ไม่รวมภาษีธุรกิจเฉพาะถ้าถือครองมานาน)

อ่านเพิ่มเรื่องค่าธรรมเนียมและขั้นตอนใน ขายฝากที่ดินคืออะไร — คู่มือสำหรับมือใหม่ หรือเปรียบเทียบกับ ขายฝาก vs จำนอง ต่างกันอย่างไร

📌 Checklist สรุป (พิมพ์เก็บไว้ก่อนไปกรมที่ดิน)

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)