หลายคนคิดว่าขายฝากที่ดินต้องใช้เวลาเป็นสัปดาห์หรือซับซ้อนมาก — แต่ความจริงคือ ถ้าเอกสารพร้อมและนัดหมายดีแล้ว ทั้งกระบวนการจบได้ในวันเดียว ตั้งแต่เดินเข้ากรมที่ดินถึงรับเงินโอนเข้าบัญชี
บทความนี้แบ่งขั้นตอนการขายฝากออกเป็น 6 ขั้น พร้อมรายละเอียดที่ต้องรู้ในแต่ละขั้น — อ่านจบแล้วเดินหน้าต่อได้เลย
ภาพรวม 6 ขั้นตอน
ขั้นที่ 1 — ประเมินราคาที่ดิน
ก่อนทุกอย่าง ผู้รับซื้อฝาก (หรือ PhuTrust) จะประเมินมูลค่าที่ดินของคุณก่อน โดยอ้างอิงหลักจาก ราคาประเมินของกรมที่ดิน (ราคาทางการ) และปัจจัยเสริม เช่น ทำเล ถนนเข้าออก สภาพโฉนด
วงเงินที่ได้รับ: LTV 40–70% ของราคาประเมิน
ตัวอย่าง: ที่ดินราคาประเมิน 5 ล้านบาท → ได้รับวงเงินขายฝาก 2–3.5 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับทำเลและเงื่อนไข
ขั้นตอนนี้ทำได้ล่วงหน้าทางออนไลน์ — ส่งรูปโฉนดและเลขโฉนดมาทาง Line ทีมจะแจ้งวงเงินเบื้องต้นให้ภายใน 1 วันทำการ โดยไม่มีค่าใช้จ่าย
ขั้นที่ 2 — ตกลงเงื่อนไข
เมื่อได้วงเงินเบื้องต้นแล้ว ทั้งสองฝ่ายจะตกลงเงื่อนไขสัญญาให้ชัดเจนก่อนไปกรมที่ดิน ซึ่งประกอบด้วย:
- วงเงินขายฝาก — จำนวนเงินที่จะได้รับ
- อัตราดอกเบี้ย — กฎหมายกำหนดไว้ ไม่เกิน 15% ต่อปี (ประมาณ 1.25% ต่อเดือน)
- ระยะเวลาสัญญา — ตั้งแต่ 1 เดือนถึง 10 ปี ตกลงกันได้ตามความต้องการ
- วิธีชำระดอกเบี้ย — รายเดือน รายไตรมาส หรือรวมกับเงินต้นตอนไถ่ถอน
- เงื่อนไขพิเศษอื่นๆ — เช่น สิทธิ์ใช้ที่ดินระหว่างขายฝาก
ขั้นที่ 3 — เตรียมเอกสาร
เอกสารที่ต้องเตรียมก่อนวันนัดกรมที่ดิน แบ่งเป็น 2 ชุดหลัก:
เอกสารตัวเจ้าของที่ดิน
- บัตรประจำตัวประชาชน ตัวจริง + สำเนา 2 ใบ
- ทะเบียนบ้าน ตัวจริง + สำเนา 2 ใบ
- ใบสำคัญการสมรส / หย่า (ถ้ามี)
- หนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้าคู่สมรสไม่มาด้วยตนเอง)
เอกสารที่ดิน
- โฉนดที่ดิน ตัวจริง (นส.4 จ. / นส.3 ก. / นส.3)
- ใบเสร็จภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ภดส.7) ปีล่าสุด
ดูรายละเอียดเอกสารครบถ้วนพร้อม checklist ได้ที่ เอกสารที่ต้องเตรียมสำหรับขายฝากที่ดิน
ขั้นที่ 4 — นัดและไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน
นี่คือขั้นตอนหัวใจสำคัญ — ขายฝากที่ดินถูกกฎหมายต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดินเท่านั้น ไม่สามารถทำสัญญาเองที่บ้านหรือที่สำนักงานทนายได้
สิ่งที่เกิดขึ้นในวันจดทะเบียน
- ผู้ขายฝาก และ ผู้รับซื้อฝากต้องไปพร้อมกัน
- เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสาร อ่านสัญญาให้ฟัง และให้เซ็นต่อหน้า
- ชำระค่าธรรมเนียม: จดทะเบียน 2% ของราคาประเมิน + อากรแสตมป์ 0.5% ของวงเงิน
- กรมที่ดินบันทึกในโฉนด — เสร็จสมบูรณ์
เรื่องนัดหมาย
แนะนำให้โทรนัดหมายกรมที่ดินล่วงหน้า 1–3 วันทำการ และไปถึงตั้งแต่เช้า (08.30 น.) ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสาขา บางแห่งรับ walk-in ได้แต่อาจรอนาน ควรสอบถามล่วงหน้า
ค่าธรรมเนียมโดยรวม
| รายการ | อัตรา |
|---|---|
| ค่าจดทะเบียนขายฝาก | 2% ของราคาประเมิน |
| ค่าอากรแสตมป์ | 0.5% ของวงเงินขายฝาก |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% (เฉพาะถือครองไม่ถึง 5 ปี) |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | คำนวณจากราคาประเมิน (ตามปีถือครอง) |
* ปกติผู้ขายฝากเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียม แต่ตกลงกับผู้รับซื้อฝากได้ตามข้อตกลง
ขั้นที่ 5 — รับเงิน
เมื่อจดทะเบียนขายฝากเสร็จสมบูรณ์แล้ว — ผู้รับซื้อฝากจะโอนเงินให้ภายในวันเดียวกัน (หรือบางกรณีโอนก่อนไปกรมที่ดิน ขึ้นอยู่กับข้อตกลง) นี่คือเหตุผลที่บทความนี้บอกว่า "จบในวันเดียว" — รับเงินได้เลย ไม่ต้องรอหลายสัปดาห์อย่างที่หลายคนกังวล
ขั้นที่ 6 — ไถ่ถอน (เมื่อครบกำหนด)
เมื่อถึงกำหนดสัญญา คุณมีสิทธิ์ ไถ่ถอนที่ดินคืน โดยนำเงินต้นและดอกเบี้ยตามที่ตกลงไปจดทะเบียนไถ่ถอนที่กรมที่ดิน — กรรมสิทธิ์จะกลับมาเป็นของคุณเหมือนเดิม
ขั้นตอนไถ่ถอน
- แจ้งความประสงค์จะไถ่ถอนก่อนครบกำหนด (แนะนำ 1–2 เดือนล่วงหน้า)
- คำนวณยอดรวม: เงินต้น + ดอกเบี้ยสะสม
- นัดไปจดทะเบียนไถ่ถอนที่กรมที่ดินพร้อมกัน
- รับโฉนดคืน — กรรมสิทธิ์กลับสู่มือคุณ
รายละเอียดเรื่องการไถ่ถอน สิทธิ์ขอขยายระยะเวลา และกรณีไม่มีเงินไถ่ถอน — จะครอบคลุมในบทความถัดไปโดยเฉพาะ
ต้องการขายฝากกับผู้รับซื้อฝากที่จดทะเบียนจริง?
PhuTrust จับคู่คุณกับนักลงทุนที่ผ่านการตรวจสอบ + จดทะเบียนกรมที่ดิน 100% ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ตามกฎหมาย