วงเงินขายฝากคำนวณจากอะไร?
คำถามแรกที่ทุกคนถามก่อนตัดสินใจคือ "ได้เท่าไหร่?" คำตอบขึ้นอยู่กับ 3 ปัจจัยหลักเสมอ:
- ราคาประเมินราชการ — ไม่ใช่ราคาที่คุณซื้อมา หรือราคาตลาดปัจจุบัน แต่คือราคาที่กรมธนารักษ์กำหนด (มักต่ำกว่าราคาตลาด 20–40%)
- LTV (Loan-to-Value) — สัดส่วนวงเงินต่อราคาประเมิน ปกติอยู่ที่ 50–70% ขึ้นอยู่กับทำเลและสภาพที่ดิน
- ประเภทโฉนด — นส.4 ได้วงเงินสูงกว่า นส.3 ก. และ นส.3 เพราะสิทธิ์ในที่ดินมั่นคงกว่า
สูตรง่ายๆ คือ: วงเงิน = ราคาประเมินราชการ × LTV
สูตรคำนวณวงเงินขายฝาก
วงเงิน = ราคาประเมินราชการ × LTV
ตัวอย่าง — ในเมือง
ราคาประเมิน 10 ล้าน
× 70% = 7,000,000 บาท
ตัวอย่าง — ชานเมือง
ราคาประเมิน 5 ล้าน
× 60% = 3,000,000 บาท
ตัวอย่าง — ต่างจังหวัด
ราคาประเมิน 3 ล้าน
× 50% = 1,500,000 บาท
ตาราง LTV ตามทำเล
ตารางด้านล่างเป็นแนวทางทั่วไป — วงเงินจริงอาจแตกต่างกันตามการประเมินของนายทุนแต่ละราย
| ทำเล / ประเภทที่ดิน | LTV ทั่วไป | ตัวอย่าง (ประเมิน 5 ล้าน) |
|---|---|---|
| ย่านธุรกิจ / ใจกลางเมือง | 65–70% | 3,250,000–3,500,000 บาท |
| ในเมือง / ติดถนนใหญ่ | 60–65% | 3,000,000–3,250,000 บาท |
| ชานเมือง / หมู่บ้านจัดสรร | 55–60% | 2,750,000–3,000,000 บาท |
| ต่างจังหวัด / ห่างชุมชน | 45–55% | 2,250,000–2,750,000 บาท |
| ที่ดินเกษตร / ไกลเมืองมาก | 40–50% | 2,000,000–2,500,000 บาท |
LTV ตามประเภทโฉนด
| ประเภทเอกสารสิทธิ์ | LTV ปกติ | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| นส.4 (โฉนดที่ดิน) | 60–70% | มั่นคงที่สุด ขายฝากได้ทุกพื้นที่ |
| นส.3 ก. | 50–60% | รังวัดแล้ว ยังใช้ขายฝากได้ดี |
| นส.3 | 40–55% | ยังไม่รังวัด วงเงินต่ำกว่าเล็กน้อย |
| สค.1 / ที่ดินมือเปล่า | ไม่รับ | ไม่สามารถจดทะเบียนขายฝากได้ตามกฎหมาย |
ตัวอย่างการคำนวณวงเงิน 3 เคส
เคส 1 — ที่ดินในเมือง โฉนด นส.4
ข้อมูลที่ดิน
ทำเลใจกลางเมือง ติดถนนใหญ่
เนื้อที่2 ไร่ (3,200 ตร.ว.)
ประเภทโฉนดนส.4
ราคาประเมินราชการ10,000,000 บาท
ผลการคำนวณ
LTV70%
วงเงินโดยประมาณ7,000,000 บาท
ผลตอบแทน/ปี (9%)630,000 บาท
ค่าสินไถ่ (3 ปี)8,890,000 บาท
เคส 2 — ที่ดินชานเมือง โฉนด นส.3 ก.
ข้อมูลที่ดิน
ทำเลชานเมือง ใกล้หมู่บ้านจัดสรร
เนื้อที่5 ไร่
ประเภทโฉนดนส.3 ก.
ราคาประเมินราชการ5,000,000 บาท
ผลการคำนวณ
LTV55%
วงเงินโดยประมาณ2,750,000 บาท
ผลตอบแทน/ปี (10%)275,000 บาท
ค่าสินไถ่ (2 ปี)3,300,000 บาท
เคส 3 — ที่ดินต่างจังหวัด โฉนด นส.4
ข้อมูลที่ดิน
ทำเลต่างจังหวัด ห่างตัวเมือง 15 กม.
เนื้อที่10 ไร่
ประเภทโฉนดนส.4
ราคาประเมินราชการ3,000,000 บาท
ผลการคำนวณ
LTV50%
วงเงินโดยประมาณ1,500,000 บาท
ผลตอบแทน/ปี (12%)180,000 บาท
ค่าสินไถ่ (1 ปี)1,680,000 บาท
ทำไมวงเงินจริงอาจน้อยกว่าที่คำนวณไว้?
แม้จะคำนวณด้วยสูตรด้านบน แต่วงเงินจริงที่ได้อาจต่ำกว่าเพราะปัจจัยเหล่านี้:
- ราคาประเมินราชการต่ำกว่าราคาตลาด — กรมธนารักษ์อัปเดตราคาทุก 4 ปี บางพื้นที่ราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมินมาก แต่นายทุนยึดราคาประเมินเป็นฐาน
- ภาระผูกพัน — ที่ดินที่มีจำนอง ค้างภาษี หรือถูกอายัดจะได้วงเงินต่ำลงหรืออาจไม่ผ่านเลย
- รูปร่างแปลงและการเข้าถึง — แปลงแคบ ไม่ติดถนน หรือมีส่วนเป็นที่ลุ่มน้ำท่วม จะลด LTV ลง
- สภาพสิ่งปลูกสร้าง — ถ้ามีบ้านหรืออาคารเก่าที่ต้องรื้อถอน ต้นทุนในส่วนนี้จะถูกหักจากวงเงิน
- นายทุนแต่ละรายมีเกณฑ์ต่างกัน — LTV ที่ระบุเป็นช่วงทั่วไป นายทุนบางรายอาจให้สูงหรือต่ำกว่า
วิธีเพิ่มวงเงินขายฝาก
- ใช้หลายแปลงรวมกัน — ถ้ามีที่ดินหลายแปลง รวมเป็นหลักประกันเดียวได้ วงเงินรวมสูงขึ้น
- เลือกเวลาที่ราคาประเมินอัปเดต — กรมธนารักษ์อัปเดตทุก 4 ปี ช่วงหลังอัปเดตราคาประเมินมักสูงขึ้น
- ชำระภาระผูกพันก่อน — ถ้ามีจำนองค้างอยู่ การชำระให้หมดก่อนทำให้ได้วงเงินเต็ม
- เลือกนายทุนที่มีเครือข่ายนักลงทุนกว้าง — บางราย flexibility สูงกว่าเพราะมีนักลงทุนหลายกลุ่ม
ลองคำนวณวงเงินของคุณก่อน
PhuTrust มีเครื่องคำนวณวงเงินออนไลน์ที่ใช้ฟรี ไม่ต้องลงทะเบียน ปรับราคาประเมินและทำเลได้เอง เพื่อให้เห็นภาพก่อนตัดสินใจ
ลองเครื่องคำนวณวงเงินฟรี
ปรับราคาและทำเลได้เอง · ไม่ต้องลงทะเบียน · ไม่มีค่าใช้จ่าย
เมื่อรู้วงเงินแล้ว — ขั้นตอนต่อไปคืออะไร?
หลังจากประมาณการวงเงินเองแล้ว สิ่งที่ควรทำก่อนตัดสินใจเดินหน้า:
- ตรวจสอบราคาประเมินราชการ — ค้นผ่านเว็บกรมธนารักษ์หรือแจ้งที่กรมที่ดินในพื้นที่ฟรี
- เตรียมเอกสาร — สำเนาโฉนด บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน (ดูรายละเอียดที่ บทความเอกสารขายฝาก)
- ส่งเอกสารให้ PhuTrust ประเมิน — ถ่ายรูปส่งผ่าน Line รู้ผลภายใน 24 ชั่วโมง
- รับข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษร — วงเงิน อัตราผลตอบแทน ค่าบริการ ครบถ้วนก่อนตัดสินใจ
- นัดจดทะเบียนที่กรมที่ดิน — รับเงินในวันเดียวกัน (ดูขั้นตอนเพิ่มเติมที่ บทความขั้นตอนขายฝาก)