หนึ่งในคำถามที่เจ้าของที่ดินถามบ่อยที่สุดก่อนตัดสินใจคือ "ทำขายฝากแล้วต้องเสียค่าอะไรบ้าง?" เพราะนอกจากดอกเบี้ยแล้ว ยังมีค่าธรรมเนียมและภาษีที่กรมที่ดินที่ต้องจ่ายในวันจดทะเบียน ซึ่งถ้าไม่รู้ล่วงหน้าอาจเตรียมเงินไม่พอ หรือเข้าใจผิดว่า "โดนบวกเพิ่ม"
บทความนี้สรุปให้ครบทุกรายการ — ค่าจดทะเบียน อากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย พร้อมตารางสรุป ตัวอย่างคำนวณจริง 2 กรณี และคำตอบว่า "ใครเป็นคนจ่าย" เพื่อให้คุณวางแผนต้นทุนได้แม่นยำก่อนไปกรมที่ดิน
ค่าใช้จ่ายวันจดทะเบียน 4 รายการ
* เก็บเฉพาะกรณีถือครองไม่ถึง 5 ปี — ถ้าเกิน 5 ปีจ่ายอากรแสตมป์แทน
ทำไมขายฝากถึงมีภาษีเหมือนการซื้อขาย?
หลายคนแปลกใจว่าทำไมขายฝากถึงมีภาษีเงินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะ ทั้งที่ยังตั้งใจจะไถ่ถอนที่ดินคืน คำตอบคือ — ในทางกฎหมาย ขายฝากคือการ "โอนกรรมสิทธิ์" ที่ดินไปยังผู้รับซื้อฝากจริง (แม้จะเป็นการชั่วคราวจนกว่าจะไถ่ถอน) กรมที่ดินจึงคิดค่าธรรมเนียมและภาษีในลักษณะเดียวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
นี่เป็นจุดต่างสำคัญจากจำนอง ที่กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของเดิม ค่าจดจำนองจึงถูกกว่ามาก (0.5–1% และมีเพดาน) หากอยากเข้าใจความต่างนี้ลึกขึ้น อ่าน ขายฝาก vs จำนอง ต่างกันอย่างไร ประกอบได้
รายการที่ 1 — ค่าจดทะเบียนขายฝาก (2%)
เป็นค่าธรรมเนียมหลักที่เก็บโดยกรมที่ดิน คิด 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ (ราคาประเมินของกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาตลาดหรือวงเงินที่ได้รับ) รายการนี้เก็บทุกกรณี ไม่มีข้อยกเว้น
ตัวอย่าง: ที่ดินราคาประเมิน 3,000,000 บาท
ค่าจดทะเบียน = 3,000,000 × 2% = 60,000 บาท
รายการที่ 2 — ค่าอากรแสตมป์ (0.5%)
อากรแสตมป์คิด 0.5% ของราคาที่สูงกว่า ระหว่างราคาประเมินกับราคาขายฝาก (วงเงินที่ตกลง) โดยรายการนี้จะเก็บเฉพาะกรณีที่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ (คือถือครองเกิน 5 ปี) — พูดง่ายๆ คือ อากรแสตมป์กับภาษีธุรกิจเฉพาะจะเก็บอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่เก็บซ้อนกัน
รายการที่ 3 — ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%)
ภาษีธุรกิจเฉพาะคิด 3.3% (ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% + ภาษีท้องถิ่น 10% ของ 3% = รวม 3.3%) จากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขายฝาก โดยจะเก็บเฉพาะกรณีที่ถือครองที่ดินไม่ถึง 5 ปี
เมื่อไหร่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ?
- ถือครองที่ดินเกิน 5 ปี นับจากวันที่ได้กรรมสิทธิ์ หรือ
- มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ของสิ่งปลูกสร้างนั้นเกิน 1 ปี (กรณีบ้านพร้อมที่ดิน) หรือ
- เป็นการโอนให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย (ไม่รวมบุตรบุญธรรม)
รายการที่ 4 — ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
เป็นรายการที่ซับซ้อนที่สุด เพราะไม่ใช่เปอร์เซ็นต์คงที่ แต่คำนวณจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วนำส่วนที่เหลือมาหารด้วยจำนวนปี คูณอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันได แล้วคูณกลับด้วยจำนวนปีอีกครั้ง
หลักการคือ ยิ่งถือครองนาน ยิ่งหักค่าใช้จ่ายได้มาก ภาษีก็ยิ่งน้อยลง ตารางหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาตามจำนวนปีถือครองเป็นดังนี้:
| จำนวนปีที่ถือครอง | หักค่าใช้จ่ายได้ (เหมา) |
|---|---|
| 1 ปี | 92% |
| 2 ปี | 84% |
| 3 ปี | 77% |
| 4 ปี | 71% |
| 5 ปี | 65% |
| 6 ปี | 60% |
| 7 ปี | 55% |
| 8 ปีขึ้นไป | 50% |
* การถือครองปีที่เกินจะปัดเศษ เช่น 3 ปี 2 เดือน นับเป็น 4 ปี และนับสูงสุด 10 ปีในการหารเฉลี่ย
ตารางสรุปภาษีและค่าธรรมเนียมทั้งหมด
| รายการ | อัตรา | ฐานคำนวณ |
|---|---|---|
| ค่าจดทะเบียนขายฝาก | 2% | ราคาประเมิน |
| อากรแสตมป์ | 0.5% | ราคาที่สูงกว่า (เฉพาะถือครองเกิน 5 ปี) |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% | ราคาที่สูงกว่า (เฉพาะถือครองไม่ถึง 5 ปี) |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | ขั้นบันได | ราคาประเมิน หักตามปีถือครอง |
ตัวอย่างคำนวณจริง 2 กรณี
สมมติที่ดินราคาประเมิน 3,000,000 บาท ขายฝากวงเงิน 2,000,000 บาท — มาดูว่าค่าใช้จ่ายต่างกันอย่างไรระหว่างถือครองสั้นกับถือครองยาว
เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแทนอากรแสตมป์
- ค่าจดทะเบียน 2% = 60,000 บาท
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% = 99,000 บาท
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ≈ 15,000–25,000 บาท
- รวมประมาณ 174,000–184,000 บาท
ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ เสียอากรแสตมป์แทน
- ค่าจดทะเบียน 2% = 60,000 บาท
- อากรแสตมป์ 0.5% = 15,000 บาท
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ≈ 10,000–18,000 บาท
- รวมประมาณ 85,000–93,000 บาท
* ตัวเลขภาษีเงินได้เป็นค่าประมาณเพื่อให้เห็นภาพ ค่าจริงคำนวณโดยเจ้าหน้าที่กรมที่ดินตามหลักเกณฑ์ ณ วันจดทะเบียน จะเห็นว่าถือครองยิ่งนาน ต้นทุนภาษียิ่งต่ำ
ใครเป็นคนจ่ายค่าธรรมเนียมและภาษี?
ตามหลักกฎหมาย ผู้ขายฝาก (เจ้าของที่ดิน) เป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมและภาษีเหล่านี้ เช่นเดียวกับผู้ขายในการซื้อขายทั่วไป แต่ในทางปฏิบัติ สามารถตกลงกับผู้รับซื้อฝากได้ ว่าจะให้ใครออก หรือแบ่งกันคนละครึ่ง หรือหักจากวงเงินที่จะได้รับ
ตอนไถ่ถอนต้องเสียค่าธรรมเนียมอีกไหม?
ข่าวดีคือ ตอนไถ่ถอนขายฝากคืนเสียค่าธรรมเนียมน้อยมาก — มีเพียงค่าจดทะเบียนไถ่ถอนแบบคงที่หลักร้อยบาทเท่านั้น ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้หรือภาษีธุรกิจเฉพาะซ้ำ เพราะถือเป็นการโอนกรรมสิทธิ์กลับคืนสู่เจ้าของเดิม ไม่ใช่การซื้อขายใหม่
อย่าลืมว่าต้นทุนหลักในช่วงถือสัญญาคือดอกเบี้ย (สูงสุด 15% ต่อปีตามกฎหมาย) ซึ่งเป็นคนละส่วนกับค่าธรรมเนียมวันจดทะเบียน อ่านรายละเอียดการคิดดอกเบี้ยได้ที่ ขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่ และดูวิธีประเมินวงเงินก่อนตัดสินใจที่ ขายฝากที่ดินได้เท่าไหร่
อยากรู้ว่าที่ดินของคุณต้องเสียค่าธรรมเนียมเท่าไหร่?
ทักมาบอกราคาประเมินและปีถือครองให้ทีม PhuTrust ช่วยประเมินต้นทุนภาษีและค่าธรรมเนียมเบื้องต้นให้ฟรี — ไม่มีข้อผูกมัด