ขายฝากที่ดิน ต้องเตรียมเงินไถ่ถอนเท่าไหร่? คำนวณแบบละเอียด (2569)

Q: เงินไถ่ถอนขายฝากคำนวณยังไง?

เงินไถ่ถอน = เงินต้น (วงเงินที่ได้รับ) + ดอกเบี้ยสะสม (วงเงิน × อัตราดอกเบี้ยต่อปี × จำนวนเดือน ÷ 12) + ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนไถ่ถอน (ประมาณ 1% ของราคาประเมิน) ตัวอย่าง: วงเงิน 1 ล้านบาท ดอกเบี้ย 15% ต่อปี ไถ่ถอนหลัง 12 เดือน = 1,000,000 + 150,000 + ค่าธรรมเนียม

Q: ดอกเบี้ยขายฝากสูงสุดเท่าไหร่ตามกฎหมาย?

กฎหมายไทยกำหนดอัตราดอกเบี้ยขายฝากไม่เกิน 15% ต่อปี (1.25% ต่อเดือน) หากตกลงดอกเบี้ยเกินกว่านี้ถือเป็นโมฆะในส่วนที่เกิน ผู้ขายฝากมีสิทธิ์จ่ายเพียง 15% ต่อปีเท่านั้น

Q: ถ้าไม่มีเงินไถ่ถอนครบตามกำหนด ทำยังไงได้บ้าง?

มี 3 ทางเลือก: 1) ตกลงต่อสัญญาขายฝากกับผู้รับซื้อฝาก (ต้องจดทะเบียนใหม่ที่กรมที่ดิน) 2) ขายที่ดินในส่วนที่เหลือหลังหักหนี้ หาก LTV ต่ำกว่ามูลค่าที่ดิน 3) หาผู้รับซื้อฝากรายใหม่มา refinance ก่อนครบกำหนด ห้ามปล่อยให้หมดอายุโดยไม่ทำอะไรเพราะกรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที

Q: ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนที่กรมที่ดินมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?

ค่าธรรมเนียมไถ่ถอน ได้แก่ 1) ค่าจดทะเบียนไถ่ถอน 1% ของราคาประเมิน (สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท) 2) ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย 3) ค่าพยาน 200 บาท 4) ค่าคำขอ 5 บาท รวมทั้งหมดประมาณ 1-1.5% ของราคาประเมิน

Q: ขายฝากแล้วไถ่ถอนก่อนกำหนด จ่ายดอกเบี้ยเท่าไหร่?

จ่ายดอกเบี้ยตามระยะเวลาจริงที่ใช้เงิน ไม่ใช่ตามสัญญาทั้งหมด เช่น ทำสัญญา 12 เดือน แต่ไถ่ถอนหลัง 6 เดือน จ่ายดอกเบี้ยแค่ 6 เดือน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขสัญญา บางรายอาจมีค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด ควรตรวจสอบให้ชัดก่อนเซ็นสัญญา

หลังจากขายฝากที่ดินไปได้เงินก้อนมาใช้แล้ว คำถามที่ตามมาทันทีคือ "เมื่อถึงเวลาต้องเตรียมเงินเท่าไหร่ถึงจะไถ่ถอนที่ดินคืนได้?" เพราะนอกจากเงินต้นที่ได้ไปแล้ว ยังมีดอกเบี้ยสะสมและค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินอีก

บทความนี้จะแสดงสูตรคำนวณ พร้อมตัวอย่างจริง 3 สถานการณ์ ให้คุณวางแผนการเงินได้อย่างแม่นยำก่อนถึงวันนัด

สรุปสั้นก่อนอ่าน

•เงินไถ่ถอน = เงินต้น + ดอกเบี้ยสะสม + ค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน
•ดอกเบี้ยตามกฎหมาย ไม่เกิน 15% ต่อปี (1.25% ต่อเดือน)
•ค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน ประมาณ 1–1.5% ของราคาประเมิน
•หมดอายุสัญญาโดยไม่ไถ่ถอน กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที

สูตรคำนวณเงินไถ่ถอนขายฝาก

เงินที่ต้องเตรียมไปไถ่ถอนแบ่งเป็น 3 ส่วนหลัก:

สูตรคำนวณ

เงินไถ่ถอน = เงินต้น + ดอกเบี้ยสะสม + ค่าธรรมเนียม

เงินต้น

วงเงินที่คุณได้รับตอนขายฝาก

ดอกเบี้ยสะสม

เงินต้น × อัตรา% × เดือน ÷ 12

ค่าธรรมเนียม

~1–1.5% ของราคาประเมิน

ตัวอย่างจริง 3 สถานการณ์

สมมติว่าราคาประเมินที่ดิน 2 ล้านบาท ขายฝากได้ 1 ล้านบาท (LTV 50%) ดอกเบี้ย 15% ต่อปี:

สถานการณ์ที่ 1

ไถ่ถอนหลัง 6 เดือน

รวมทั้งหมด

1,082,500 บาท

เงินต้น1,000,000 บาท

ดอกเบี้ย 6 เดือน (15% ÷ 2)75,000 บาท

ค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน (~0.75%)~7,500 บาท

สถานการณ์ที่ 2

ไถ่ถอนหลัง 12 เดือน (1 ปี)

รวมทั้งหมด

1,165,000 บาท

เงินต้น1,000,000 บาท

ดอกเบี้ย 12 เดือน (15%)150,000 บาท

ค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน (~1.5%)~15,000 บาท

สถานการณ์ที่ 3

ไถ่ถอนหลัง 24 เดือน (2 ปี)

รวมทั้งหมด

1,315,000 บาท

เงินต้น1,000,000 บาท

ดอกเบี้ย 24 เดือน (30%)300,000 บาท

ค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน (~1.5%)~15,000 บาท

หมายเหตุ: ราคาประเมินที่กรมที่ดินใช้คำนวณค่าธรรมเนียมอาจต่างจากราคาตลาด ค่าธรรมเนียมจริงขึ้นอยู่กับราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ควรสอบถามกรมที่ดินในพื้นที่ก่อนวันนัด

ค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน วันไถ่ถอน มีอะไรบ้าง?

รายการ	อัตรา	ฐานคำนวณ
ค่าจดทะเบียนไถ่ถอน	1%	ราคาประเมิน (สูงสุด 100,000 บาท)
ค่าอากรแสตมป์	0.5%	ราคาขายฝาก (วงเงิน)
ค่าพยาน	200 บาท	ต่อการจดทะเบียน 1 รายการ
ค่าคำขอ	5 บาท	ค่าธรรมเนียมแบบฟอร์ม

* ค่าธรรมเนียมกรมที่ดินมักแบ่งจ่ายระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากตามที่ตกลง ควรระบุในสัญญาว่าใครรับผิดชอบส่วนไหน ดูข้อมูลเพิ่มเติมเรื่อง ดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมขายฝากทั้งหมด

วิธีคำนวณดอกเบี้ยที่ถูกต้องตามกฎหมาย

กฎหมายไทยกำหนดว่าดอกเบี้ยขายฝากต้อง ไม่เกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน วิธีคำนวณที่ถูกต้อง:

สูตรดอกเบี้ยรายเดือน

ดอกเบี้ย/เดือน = วงเงิน × 1.25%

ตัวอย่าง: วงเงิน 500,000 บาท → ดอกเบี้ย 6,250 บาท/เดือน

ดอกเบี้ยรายปี (12 เดือน): 75,000 บาท (15% ของ 500,000)

ข้อควรระวัง: บางสัญญาอาจกำหนด "ค่าธรรมเนียมการจัดการ" หรือ "ค่าบริการ" เพิ่มเติมนอกเหนือจากดอกเบี้ย ซึ่งอาจทำให้ต้นทุนรวมเกิน 15% ต่อปี ควรตรวจสอบสัญญาให้ครบถ้วนก่อนเซ็น

ถ้าเงินไม่พอไถ่ถอน มีทางออกอะไรบ้าง?

อย่าปล่อยให้หมดอายุสัญญาโดยไม่ทำอะไร เพราะกรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีเมื่อพ้นกำหนด หากเงินไม่พอมีทางออก 3 วิธี:

ต่อสัญญาขายฝาก — ตกลงกับผู้รับซื้อฝากเพื่อต่อสัญญาออกไปอีก (ต้องไปจดทะเบียนที่กรมที่ดินใหม่ เสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนอีกรอบ) วิธีนี้ควรทำล่วงหน้าอย่างน้อย 1 เดือนก่อนหมดสัญญา
Refinance หาผู้รับซื้อฝากรายใหม่ — ถ้าผู้รับซื้อฝากเดิมไม่ยอมต่อสัญญา ลองหาผู้รับซื้อฝากรายใหม่ที่ให้วงเงินพอไถ่ถอนรายเดิมได้ ต้องทำก่อนหมดอายุสัญญา
ขายที่ดินในส่วนที่เกิน — หากมูลค่าที่ดินสูงกว่าหนี้คงเหลือมาก อาจขายบางส่วนเพื่อนำเงินไถ่ถอนส่วนที่เหลือ หรือเจรจาให้ผู้รับซื้อฝากซื้อที่ดินในราคาที่ยุติธรรม

สำคัญมาก: กฎหมายกำหนดให้ไถ่ถอนได้ไม่เกินสัญญาสูงสุด 10 ปีสำหรับที่ดิน (สำหรับอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปไม่เกิน 1 ปี แต่ขยายได้ถึง 10 ปีถ้าตกลงกัน) เมื่อหมดอายุสัญญาแล้วไม่ไถ่ถอน ที่ดินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยเด็ดขาด ไม่มีสิทธิ์ฟ้องเรียกคืนในภายหลัง

เทคนิควางแผนการเงินก่อนถึงวันไถ่ถอน

การวางแผนล่วงหน้าจะช่วยให้คุณเตรียมเงินได้ทัน:

คำนวณวันหมดสัญญาให้แน่ชัด — นับจากวันที่จดทะเบียนขายฝากที่กรมที่ดิน (ไม่ใช่วันตกลงปากเปล่า)
ตั้งเตือนล่วงหน้า 3 เดือน — ให้เวลาจัดหาเงินและเจรจาหากจำเป็น
เก็บดอกเบี้ยทุกเดือนให้ครบ — แยกบัญชีเก็บเงินดอกเบี้ยทุกเดือน เพื่อไม่ให้พลาดเมื่อถึงกำหนด
สำรองค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน — เตรียมเพิ่มอีก 1.5–2% ของวงเงินสำหรับค่าธรรมเนียม
ตรวจสอบสัญญาเรื่องการต่ออายุ — บางสัญญาระบุเงื่อนไขการต่ออายุไว้ล่วงหน้า ศึกษาให้ชัดก่อน

ไม่แน่ใจว่าจะเตรียมเงินไถ่ถอนได้ไหม?

ปรึกษาทีม PhuTrust ฟรี — เราช่วยคำนวณเงินไถ่ถอน วางแผนการเงิน และหาผู้รับซื้อฝากที่ให้วงเงินและเงื่อนไขที่เหมาะกับคุณ ตั้งแต่ต้นจนถึงวันไถ่ถอน

ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกพัน ประเมินวงเงินก่อนเลย

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

เงินไถ่ถอนขายฝากคำนวณยังไง?

เงินไถ่ถอน = เงินต้น + ดอกเบี้ยสะสม + ค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน ดอกเบี้ยคำนวณตามเวลาจริงที่ใช้เงิน: วงเงิน × อัตรา% × จำนวนเดือน ÷ 12 ส่วนค่าธรรมเนียมกรมที่ดินประมาณ 1–1.5% ของราคาประเมิน

ดอกเบี้ยขายฝากสูงสุดเท่าไหร่ตามกฎหมาย?

กฎหมายไทยกำหนดไม่เกิน 15% ต่อปี (1.25% ต่อเดือน) หากตกลงดอกเบี้ยเกินกว่านี้ถือเป็นโมฆะในส่วนที่เกิน ผู้ขายฝากมีสิทธิ์จ่ายเพียง 15% ต่อปีเท่านั้น

ถ้าไม่มีเงินไถ่ถอนครบตามกำหนด ทำยังไงได้บ้าง?

มี 3 ทางเลือก: 1) ต่อสัญญาขายฝาก กับผู้รับซื้อฝาก (จดทะเบียนใหม่ที่กรมที่ดิน) 2) Refinance หาผู้รับซื้อฝากรายใหม่ก่อนหมดอายุ 3) เจรจาขายที่ดิน เพื่อชำระหนี้และรับส่วนต่าง ห้ามปล่อยให้หมดอายุโดยไม่ทำอะไร

ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนที่กรมที่ดินมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?

ค่าธรรมเนียมหลัก: 1) ค่าจดทะเบียนไถ่ถอน 1% ของราคาประเมิน 2) ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของวงเงิน 3) ค่าพยาน 200 บาท 4) ค่าคำขอ 5 บาท รวมประมาณ 1–1.5% ของราคาประเมิน

ขายฝากแล้วไถ่ถอนก่อนกำหนด จ่ายดอกเบี้ยเท่าไหร่?

จ่ายดอกเบี้ยตามระยะเวลาจริงที่ใช้เงินเท่านั้น ไม่ใช่ตามสัญญาทั้งหมด เช่น ทำสัญญา 12 เดือน แต่ไถ่ถอนหลัง 6 เดือน จ่ายดอกเบี้ยแค่ 6 เดือน อย่างไรก็ตามควรตรวจสอบสัญญาว่ามีค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดหรือไม่

บทความที่เกี่ยวข้อง

Cluster · ต้นทุน

ขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่? ค่าธรรมเนียมครบทุกรายการ (2569)

Cluster · ขั้นตอน

ขั้นตอนการขายฝากที่ดิน จบที่กรมที่ดินในวันเดียว (ปี 2569)

Cluster · ระยะเวลา

ขายฝากที่ดินกี่เดือน? ระยะเวลาสูงสุดและต่อสัญญาได้ไหม (2569)

Pillar · ความรู้พื้นฐาน

ขายฝากที่ดิน คืออะไร? เข้าใจง่ายใน 5 นาที (ฉบับปี 2569)