ก่อนจะตัดสินใจนำที่ดินไปขายฝากเพื่อขอเงินก้อน คำถามพื้นฐานที่สุดคือ "เราทำได้ไหม?" — เพราะไม่ใช่ทุกคนและไม่ใช่ที่ดินทุกแปลงที่จะขายฝากได้ กฎหมายกำหนดคุณสมบัติทั้งฝั่งตัวบุคคลและฝั่งตัวทรัพย์ไว้ชัดเจน
ข่าวดีคือเงื่อนไขไม่ได้ซับซ้อนอย่างที่คิด และไม่มีการเช็คเครดิตบูโร บทความนี้สรุปให้ครบว่าใครขายฝากที่ดินได้บ้าง ต้องมีคุณสมบัติอะไร กรณีพิเศษอย่างคู่สมรส ที่ดินมรดก หรือนิติบุคคลต้องทำอย่างไร และกรณีไหนที่ทำไม่ได้เลย
สรุปเร็ว · คุณสมบัติผู้ขายฝาก
คุณสมบัติของผู้ขายฝาก 3 ข้อหลัก
การขายฝากคือการทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยมีเงื่อนไขไถ่คืน ดังนั้นผู้ขายฝากต้องมีอำนาจตามกฎหมายที่จะจำหน่ายจ่ายโอนที่ดินแปลงนั้นได้ สรุปเป็น 3 คุณสมบัติหลัก:
เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตัวจริง
ต้องมีชื่อเป็นเจ้าของในโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ หากมีเจ้าของหลายคน (กรรมสิทธิ์รวม) ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของทุกคน
บรรลุนิติภาวะ (อายุครบ 20 ปี)
ต้องมีอายุครบ 20 ปีบริบูรณ์ หรือสมรสโดยชอบด้วยกฎหมาย และไม่เป็นบุคคลไร้ความสามารถ/เสมือนไร้ความสามารถ ผู้เยาว์ที่มีชื่อในโฉนดต้องให้ผู้แทนโดยชอบธรรมดำเนินการและขออนุญาตศาลก่อน
ที่ดินมีเอกสารสิทธิ์และโอนได้
ที่ดินต้องมีเอกสารสิทธิ์ที่ซื้อขายโอนได้ตามกฎหมาย เช่น โฉนด (น.ส.4) หรือ น.ส.3/น.ส.3 ก. และต้องไม่ติดข้อห้ามโอน (เช่น อยู่ในระยะห้ามโอนของ ส.ป.ก. หรือมีคำสั่งอายัด)
ใครขายฝากได้ / ใครขายฝากไม่ได้
ตารางนี้สรุปกรณีที่พบบ่อย ว่ากรณีไหนขายฝากได้ทันที กรณีไหนต้องมีเงื่อนไขเพิ่ม และกรณีไหนที่ทำไม่ได้:
| กรณี | ขายฝากได้ไหม? | เงื่อนไข |
|---|---|---|
| เจ้าของคนเดียว อายุครบ 20 ปี | ได้ทันที | มีโฉนด + บัตรประชาชน |
| ที่ดินเป็นสินสมรส | ได้ | คู่สมรสยินยอมเป็นหนังสือ + ลงนามด้วย |
| กรรมสิทธิ์รวมหลายคน | ได้ | เจ้าของรวมทุกคนยินยอม |
| นิติบุคคล (บริษัท/ห้างหุ้นส่วน) | ได้ | มติที่ประชุม + หนังสือรับรอง + กรรมการผู้มีอำนาจ |
| ที่ดินมรดกยังไม่โอนชื่อ | ยังไม่ได้ | ต้องรับมรดกโอนชื่อทายาทก่อน |
| ผู้เยาว์มีชื่อในโฉนด | มีเงื่อนไข | ผู้แทนโดยชอบธรรม + ขออนุญาตศาล |
| ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 | ไม่ได้ | ห้ามซื้อขายโอน ยกเว้นตกทอดทางมรดก |
| ที่ดินถูกอายัด / ติดคำสั่งศาล | ไม่ได้ | ต้องปลดอายัดก่อน |
กรณีพิเศษที่ต้องรู้
1. ที่ดินมีชื่อร่วมกับคู่สมรส
ถ้าที่ดินเป็น สินสมรส (ได้มาระหว่างสมรส) การขายฝากต้องได้รับ ความยินยอมจากคู่สมรสเป็นหนังสือ และคู่สมรสต้องมาลงนามที่สำนักงานที่ดินด้วยตนเอง แต่ถ้าเป็น สินส่วนตัว (ได้มาก่อนสมรส หรือได้จากมรดก/การให้โดยระบุเป็นสินส่วนตัว) เจ้าของสามารถขายฝากได้เองโดยไม่ต้องขอความยินยอม
2. ที่ดินมรดก
ที่ดินที่ตกทอดมาจากพ่อแม่หรือญาติ หากยัง ไม่ได้จดทะเบียนรับมรดกและโอนชื่อ เข้าเป็นของทายาท จะยังนำไปขายฝากไม่ได้ ต้องดำเนินการรับมรดกให้เสร็จก่อน หากมีทายาทหลายคนถือกรรมสิทธิ์รวม ก็ต้องได้รับความยินยอมจากทุกคน
3. นิติบุคคลเป็นเจ้าของ
บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนที่มีที่ดินในนามนิติบุคคล ก็ขายฝากได้ แต่ต้องเตรียม หนังสือรับรองบริษัท มติที่ประชุมกรรมการ/ผู้ถือหุ้น ที่อนุมัติการทำธุรกรรม และให้กรรมการผู้มีอำนาจลงนามตามที่ระบุในหนังสือรับรอง ดูรายการเอกสารทั้งหมดได้ที่ ขายฝากที่ดินต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง
4. มอบอำนาจให้คนอื่นทำแทน
ถ้าเจ้าของไปสำนักงานที่ดินเองไม่ได้ สามารถ มอบอำนาจ (แบบ ท.ด.21) ให้ผู้อื่นไปจดทะเบียนขายฝากแทนได้ โดยต้องมีหนังสือมอบอำนาจที่ถูกต้องพร้อมสำเนาบัตรประชาชนของทั้งสองฝ่าย เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบอย่างละเอียดเพื่อป้องกันการสวมสิทธิ์
คุณสมบัติของผู้รับซื้อฝาก (อีกฝั่งหนึ่ง)
อีกด้านของสัญญาคือ "ผู้รับซื้อฝาก" หรือนายทุน ซึ่งก็มีเงื่อนไขเช่นกัน โดยเฉพาะตาม พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากฯ พ.ศ. 2562:
- ต้องเป็นบุคคลหรือนิติบุคคลที่มีเงินทุนพร้อมจ่ายตามวงเงินที่ตกลง
- ห้ามคิดดอกเบี้ย (ผลประโยชน์ตอบแทน) เกิน 15% ต่อปี
- ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินอย่างถูกต้อง ไม่ใช่ทำสัญญากันเองนอกระบบ
- ต้องแจ้งเตือนผู้ขายฝากเป็นหนังสือก่อนครบกำหนดไถ่ 3–6 เดือน
การเลือกผู้รับซื้อฝากที่น่าเชื่อถือและทำทุกอย่างในระบบกรมที่ดินคือหัวใจของการขายฝากที่ปลอดภัย ดูภาพรวมกระบวนการทั้งหมดได้ที่ ขายฝากที่ดินคืออะไร เข้าใจง่ายใน 5 นาที
ไม่แน่ใจว่าที่ดินคุณขายฝากได้ไหม?
ส่งรูปโฉนดและเล่าสถานการณ์มาทาง Line ทีม PhuTrust ช่วยเช็คคุณสมบัติและประเมินวงเงินให้ฟรี จดทะเบียนกรมที่ดิน 100% ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ตามกฎหมาย